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有人說它位居繁華、不計套數 有人說它商業產權、環境嘈雜
探冰城樓盤 細數LOFT公寓利弊
哈爾濱新聞網-新晚報2021-06-21 08:22

  最近,市民王先生遇到了一件鬧心事,由于生意急需一筆資金,打算出售兩套5年前購買的LOFT公寓時,卻被告知需要繳納一筆不菲的稅費。整體算下來,房子不僅沒升值還賠錢了,而且還很難找到接手的下家。近幾年來,LOFT頻繁出現在大家視野中,LOFT的英文釋義為“倉庫閣樓”,如今在國內房地產已經成為小戶型、高舉架、時尚樓盤的代名詞。近日,記者走訪了哈市多家擁有LOFT產品的樓盤,一暏LOFT華麗而神秘面紗后的真容。

  大部分LOFT公寓非住宅

  在哈市一家大型LOFT商業綜合體的銷樓中心,售樓員告訴記者,樓盤從去年9月開盤以來,銷售非常好。售樓員表示,購房者多以投資為主,例如開民宿、酒店、日租房和工作室等;也有一部分外地打工族將這里當作落腳的第一步。

  記者查閱資料發現,在2012年生效的《住宅設計規范》中,根據土地用途已經將住宅和公寓進行區分,公寓已經被“踢出”住宅范疇。售樓員所謂的“商住兩用”,其實僅限于住戶的使用層面,在性質上LOFT公寓并不屬于住宅。

  那么LOFT公寓和住宅兩者之間的區別在哪里呢?首先,開發商在建設之初拿地時,商業辦公類土地出讓金要大大低于住宅用地的土地出讓金,此外,LOFT公寓內部結構簡單、建筑成本較低等,都會讓開發商省下很大一筆錢。同時,LOFT單元銷售價格基本會看齊周邊商品房價,或者略高,但在“買一層送一層”的理論誘導下,還是會讓很多購房者感到“實惠”。

  LOFT公寓與住宅“大比拼”

  優點

  低總價、不計套數

  萬女士是一位公司白領,2019年,她在哈西站附近的華潤置地公館投資200多萬購買了4套LOFT公寓,原因是不累計套數。萬女士說,她已有兩套住房,如果再購買住宅需要繳納一定稅費,而購買LOFT公寓,可不計入個人房產套數,貸款不上浮。如今,萬女士已將LOFT公寓間隔成8間民宿,在網上掛單,收益不錯。

  確實,LOFT最大的優勢便是:低總價、不限套數,可以避開一些樓市的調控政策。但是,購房時只能采用商業貸款,不能使用公積金,多數貸款首付比例最低為50%,最高年限為10年。

  開間寬,位于城中

  目前,哈市絕大多數LOFT樓盤都具有高大而開敞的空間,落地窗戶形成非常好的采光。以融創文旅城公寓LOFT為例,建筑面積約46平方米的開間,落地窗戶面積達到3.9平方米。

  由于LOFT舉架高于普通住宅,絕大多數人會在房屋中間打上樓板,形成上下雙層復式結構。這使得原來的購買面積一下子增加了一倍,著實誘人。

  除此以外,LOFT樓盤作為商業用地,一般都處于城市重要區域,例如火車站、商業圈、地鐵口、景區公園……相比普通住宅,地理、交通等優勢十分明顯。

  舉架高,可塑性強

  LOFT公寓通常都是小戶型,面積在30平方米至70平方米之間,舉架在4米至6米左右。這種戶型既可以通過加上樓板形成復式結構,增加層次感;也可以打一半樓板,部分挑空,通過大吊燈、大吊床來增加室內氣氛。同時,將一樓設計為休閑會客區,二樓作為臥室,既符合年輕人喜歡聚會的需求,又兼顧較強的隱私感,房間整體可塑性極強。

  缺陷

  40年產權,到期需補土地出讓金

  去年,市民小李在道里區群力購買了一套LOFT公寓。購房時,小李得知產權年限為40年。售樓員說,到年限后,只要補齊一部分土地出讓金可以繼續使用。

  本版法律顧問、黑龍江建文律師事務所劉惠穎介紹:根據《物權法》規定,在房屋40年產權到期后,房屋業主需聯名向國土資源部門提出申請,補交土地出讓金,延長土地使用權期限。補交價格應該低于同類的土地出讓金價格。如果該土地需要重新規劃,國家需要收回土地和地上建筑物,業主可以得到相應的經濟補償,用類似拆遷安置的辦法解決。

  商水商電,難以落戶和上學

  由于屬于商業用地,多數LOFT都不能落戶,孩子不能按照義務教育學校的招生學區范圍入學就讀。另外,商水商電且不通燃氣。住在哈西金爵萬象的小李身有感觸。做飯、洗澡、空調都是商用電,物業費比普通住宅高出一大截。

  嘈雜和乘電梯難也是LOFT房主的另一苦衷。每層二三十戶配6部電梯,聽著似乎不少,若趕上早晚高峰,十幾分鐘的等待不足為奇。而且,居民多以年輕人為主,且不少成為民宿或日租房,很難讓人尋到一份“寧靜”。

  二次交易稅費高,難尋接盤者

  LOFT地產在進行二次交易時,需要繳納各種稅費,包括個人所得稅、契稅、土地增值稅等。一位LOFT銷售顧問說,由于每棟LOFT位置、年限等不同,交納的費用也不一樣,一般會是房價的二成。

  “即使這樣,也很難找到下家?!蓖跸壬硎?,他和二手房中介聯系,賣房可以承擔相關費用,但還是沒有接盤者的?!霸蚺c商業房的產權年限有關?!?/p>

  LOFT公寓“進化”進行時

  記者走訪中發現,部分樓盤針對LOFT公寓存在的問題,也在進行調整。例如,不少LOFT公寓銷售宣傳時表示,采用民水民電,同時也出現了使用住宅用地打造LOFT產品的樓盤。

  愛上LOFT,有利也有弊。業內人士表示,購房者在下手前,應該認真思量好房屋的用途和將來面臨的問題。

  哈市部分在售LOFT情況

  項目名稱:融創文旅城公寓

  ■建面:46平方米

  ■均價:11000元

  ■舉架:5.4米

  ■水電:可改民水民電

  ■落戶:可落戶

  項目名稱:匯宏金融港

  ■建面:57平方米起

  ■均價:14000元

  ■舉架:5.5米和6.09米

  ■水電:商水商電

  項目名稱:坤騰理想城

  ■建面:43平方米至73平方米

  ■均價:12000元至13000元

  ■舉架:6米

  ■水電:民水民電

  ■落戶:可落戶

  項目名稱:會展城上城星御

  ■建面:38.75平方米至72平方米

  ■均價:8000元

  ■舉架:5.9米

  ■水電:商水商電

  項目名稱:匯智中心

  ■建面:50平方米至120平方米

  ■價格:15000元

  ■舉架:6米

  ■水電:商水商電

  項目名稱:星光耀廣場

  ■建面:38平方米至100平方米

  ■價格:9500元

  ■舉架:5.4米

  ■水電:商水商電

  項目名稱:萬科濱江大都會

  ■建面:45平方米至53平方米

  ■價格:15000元至16000元

  ■舉架:5.6米

  ■水電:商水商電

  項目名稱:中亞千企

  ■建面:37平方米至57平方米

  ■均價:11000元

  ■舉架:5.4米

  ■水電:民水民電

  項目名稱:寶宇·天邑環球港國際公寓

  ■建面:58平方米至93平方米

  ■均價:19000元

  ■舉架:5.7米

  ■水電:民水民電

  ■落戶:可落戶

  項目名稱:凱盛源廣場

  ■建面:40平方米

  ■均價:18000元

  ■舉架:6米

  ■水電:民水民電

  ■落戶:可落戶

  項目名稱:萬辰·星公館

  ■建面:53平方米至77平方米

  ■均價:17000元

  ■舉架:4.89米

  ■水電:民水民電

  ■落戶:可落戶

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  注:樓盤排名不分先后,內容為售樓員提供

  

  稿源: 哈爾濱新聞網-新晚報 )
  作者: 李學東 記者 葉勇 )
  編輯: 曲晨辰 )
 
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